الشعيلي: 2.3 مليار ريال حجم التعاملات العقارية العام الماضي
البوسعيدي: استحداث المؤشر العقاري يسهم في الحد من المضاربات بالسوق
المخيني: النشاط العقاري "آمن نسبيًا" رغم المخاطر
الكلباني: تكاتف جهود الجهات المعنية يسهم في حل مشكلات السوق
المنذري: تزايد أعداد غير المرخص لهم بالعمل في السمسرة أبرز مشكلات السوق
"الإسكان" تسعى لإصدار مؤشر ربع سنوي لأسعار العقارات في السلطنة.. خلال أسابيع
"الجمعية العقارية" تعتزم إنشاء مؤشر استرشادي لأسعار العقارات
"مديرية العقار" ستعنى بوضع التشريعات ومراقبة السوق
قانون حساب الضمان سيرى النور قريبًا
زيادة الأسعار تنجم عن المضاربات ورفع عمولة الوسيط العقاري
بلوغ مرحلة التطوير العقاري يستلزم تنظيم السوق وفق تشريعات صارمة
السوق مثقلة بممارسات الوسطاء واستغلالهم للباحثين عن العقار
انعدام الكفاءة من أبرز أسباب تدهور مهنة الوساطة
غير المرخصين يتلاعبون في الأسعار سعيًا للربح السريع
أعدته للنشر- سمية النبهانية
أبرز مسؤولون وخبراء عقار المشكلات الرئيسية التي يعاني منها سوق العقارات في السلطنة، حيث قالوا إنّ السوق تعاني من غياب الرقابة اللازمة على نشاط السمسرة، وزيادة أعداد الوافدين العاملين في المهنة، فضلا عن تزايد المضاربات من قبل البعض بهدف تحقيق الربح السريع دون مراعاة أوضاع السوق أو التأثيرات السلبية المحتملة على النشاط الاقتصادي.
ودعوا إلى ضرورة تنظيم السوق، ومواجهة التحديات المختلفة، وكذلك تسريع العمل على استحداث المديرية المزمع إقامتها والمختصة بتنظيم ومتابعة السوق العقاري، تحت مظلة وزارة الإسكان.
وقال المسؤولون والخبراء- خلال برنامج رؤية اقتصادية بعنوان "القطاع العقاري.. إجراءات تصحيحية لتنظيم السوق"- إنّ التجارة المستترة والوساطة العقارية غير المهنية، وعدم تفعيل بعض القوانين من أبرز التحديات التي يواجهها السوق والتي يجب الوقوف عليها والتصدي لها.
وقال المذيع عبدالله الشعيلي في بداية الحلقة إنّ القطاع العقاري سجل انتعاشًا ملحوظًا خلال الفترة الماضية، بدعم مجموعة من العوامل في مقدمتها النمو السكاني، وارتفاع الطلب على المسكن من الشباب وخاصة المتزوجين، فضلا عن النمو الاستثماري الملحوظ في قطاعات البنية الأساسية، والإنتاجية والخدمية بشكل عام. وأضاف أنّ حجم التعاملات العقارية ارتفع عام 2013 إلى أكثر 2,300 مليار ريال، وبزيادة قدرها 34 بالمئة.
وأضاف أنّ الاستثمار في العقار يوصف بالآمن وقليل المخاطر، غير أنّ تذبذب الأسعار وحالة عدم اليقين التي تكتنف تداولاته أمام دخول جماعي تنقصه الخبرة والتنظيم، مما يسترعي الانتباه، مستطردًا أنّ هناك إجماعا واضحا على أنّ السوق العقارية بحاجة إلى تصحيح أوضاعها تطبيقًا للقوانين المنظمة للاستثمار والتداول العقاري، وترسيخ أفضل الممارسات، وتقوية لأداء السوق، ورفع مستوى الشفافية بين أطراف المعادلة العقارية. وتابع الشعيلي أنّ وزارة الإسكان تعمل على إنشاء مديرية عامة لتنظيم السوق العقاري، وتطوير منتجاته، كما أنّ الجمعيّة العقارية العمانية بصدد استحداث مؤشر رسمي لأسعار العقار، ليرصد نشاطه ويقنن أسعاره. وأوضح الشعيلي أنّ بعض المتعاملين يرون أنّ إعداد قاعدة بيانات للأنشطة العقارية من شأنه مساعدة صناع القرار والمستثمرين والمطورين والممولين على متابعة أداء القطاع وتلافي أي اختلالات قد تنتج من مضاربات غير مرغوبة، وبالتالي تحديد الاحتياجات المستقبلية من المنتجات العقارية.
السمسرة وتعديلاتها القانونية
وزاد مقدم البرنامج أنّه في العام 2010، تمّ تعديل مسمى السمسرة في المجالات العقارية إلى الوساطة العقارية، ونصّت التعديلات على معاقبة من يزاول مهنة الوساطة دون ترخيص بالسجن والغرامة، كما اشترطت التعديلات في مزاولة المهنة اجتياز دورة تدريبية متخصصة وتزويد وزارة الإسكان بالترخيص الصادر للوسيط. وبين أنّ البعض يتحدث عن أنّ أجواء السوق العقارية مثقلة بممارسات السمسرة المضرة بالاقتصاد واستغلال الباحثين عن العقار، لدرجة أنّ عدد السماسرة الذين يشتغلون في القطاع العقاري الواحد إلى العشرات.
من جهته، قال سعادة عبدلله المخيني أمين السجل العقاري بوزارة الإسكان إنّ النشاط العقاري واعد وآمن نسبيًا، مقارنة بغيره من القطاعات، وعلى الرغم من بعض المخاطر إلا أنّه يظل الأفضل، ويحدث أن يكون هناك تذبذب في الأسعار بين فترة وأخرى، لكنه يعاود الارتفاع مرة أخرى، والدليل على ذلك أنّ النشاط العقاري ارتفع في العام 2013 مقارنة بالعام 2012؛ حيث بلغ التداول العقاري في 2012 نحو 1,000,727,285 ريالا عمانيا، بينما بلغ في العام 2013 نحو 2,306 مليار ريال عماني، بنسبة ارتفاع بلغت 33,5 بالمئة. وتابع أنّ هذه الأرقام تعكس الواقع والحقيقة في كل ما يتعلق بعمليّة التداول العقاري في السلطنة، كما أنّ معظم التصرفات والتي ترد لأمانة السجل تكون عقارات سكنية. وأضاف أنّ الوزارة تسعى إلى إصدار مؤشر في أسعار العقار بشكل ربع سنوي، وذلك بالتنسيق مع الجهات المختصة كالمركز للإحصاء والمعلومات وعدد من المكاتب العقارية المعتمدة، والوزارة ترحّب بانضمام الجمعيّة العقاريّة العمانية إليها، إذا ما أرادوا ذلك، بهدف توحيد الجهود؛ حيث من المقرر إصدار المؤشر خلال أسابيع.
موقف الجمعية
من ناحيته، قال سعادة المهندس محمد البوسعيدي رئيس الجمعية العقارية العمانية عضو مجلس الشورى عن ولاية بوشر إنّ هناك أهدافا واحدة بين الجمعيّة والوزارة، مشيرًا إلى أنّ الجمعية ليس لها أي مصلحة خاصة لإصدار المؤشر، بل نوع من المسؤولية التي تتحلى بها الجمعيّة والرغبة في بذل الجهد وخدمة القطاع. وأوضح البوسعيدي أنّ فكرة المؤشر نابعة من عدد من المكاتب المرخصة، ولا يوجد مانع من أن تكون المكاتب العقارية من اعتماد الوزارة. وأكّد البوسعيدي أنّ المؤشر العقاري الخاص بالجمعية تمّ الانتهاء من الشكل الأولي لإصداره، وهناك تنسيق بين الجمعية ووزارة الإسكان ووزارة التجارة والصناعة، بحيث يؤدي بالشكل المتوقع منه، ومن المؤمل أن يتم تدشينه بعد 3 أشهر تقريبًا، وسوف يكون مؤشرًا استرشاديًا خلال هذه الفترة.
وأضاف أنّه لا يختلف اثنان على أهميّة السوق العقاري والدور الكبير الذي يؤديه في خدمة النمو الاقتصادي، كما أنّ السوق العقاري يشهد نموًا مستمرًا، وكافة الجهات يهمها استقرار السوق، مشيرا إلى أنّ تركيز الجمعية في العام الأول من نشأتها هو التواصل مع كافة الأطراف المعنية والحكومية في هذا القطاع، بهدف تبادل الأفكار، بحيث تعلم الجمعية من أين تبدأ، وقد كانت جميع هذه اللقاءات إيجابية جدا.
تنظيم المهنة
وحث البوسعيدي كافة الأطراف على ضرورة العمل المشترك، حيث إن الهدف الأساسي هو تنظيم مهنة الوساطة العقارية، وفقا لما جاء في قانون الوساطة العقارية، وضرورة تفعيل بعض مواد القانون، كما إننا بحاجة إلى إصدار مؤشر عقاري، موضحا أنه في بعض الأحيان يكون سعر السوق مدفوعا بأهواء العاملين في القطاع. ويلقي البوسعيدي باللوم الأكبر على الوسطاء غير المرخص لهم، مؤكدا أن استحداث المؤشر سوف يحد من المضاربات في الأسعار، بحيث يكون النمو في السوق العقاري نموا طبيعيا.
وفيما يتعلق بواقع الوساطة العقارية، قال سعادته إنّه خلال الفترة الأخيرة دخل في قطاع الوساطة العقارية الكثير من الشباب، وأثبتوا بالفعل جدراتهم، لكن ينقص البعض منهم ما نص عليه المرسوم من اجتياز دورة تدريبية في هذا المجال، وهو الأمر الذي إذا ما تحقق سوف يعزز الكفاءة والجودة في السوق. ومضى يقول إنّه بحسب المرسوم السلطاني، فإنّ هذه الدورات معنية بها وزارة القوى العاملة، وقد بدأت الوزارة في طرح بعض هذه الدورات، وتعمل الجمعيّة مع الوزارة في دراسة هذه الدورات من حيث نوع المقررات والدورات، وعددها وغيرها من الإجراءات.
ضبط الوساطة العقارية
وتطرق البرنامج إلى الحديث عن واقع الوساطة العقارية، وقال محمود المنذري الرئيس التنفيذي لشركة سوق العقار إنّ القطاع العقاري لم يستطع حتى الآن أنّ يقدم خدمة الوساطة العقارية بالشكل الصحيح؛ حيث يجب أن تكون هناك ضوابط ومعايير واضحة. ودعا المنذري إلى أهميّة توفير التدريب والتأهيل، كما يجب أن يكون الوسيط متفرغًا لهذه المهنة؛ حيث تتواجد إشكاليات مختلفة في ازدواجية العمل لهؤلاء الوسطاء العقاريين، في حين أنّه يتعيّن على الوسيط أن يكون متخصصًا في هذه المهنة ومتفرغًا بشكل كبير. وتابع أنّ كافة المكاتب العقارية لم تستطع توفيق أوضاعها مع قانون الوساطة العقارية؛ حيث لا توجد ضوابط أو رقابة من قبل جهة متخصصة في السوق العقاري، فضلا عن عدم تفعيل قانون الوساطة العقارية، داعيًا إلى أهميّة وجود هيئة أو جهة معنية بتنظيم السوق والرقابة.
وقال علي الكلباني رئيس مجلس إدارة فرع غرفة وتجارة عمان في محافظة الظاهرة، إنّ السوق العقاري يعكس التجارة في سلع ذات أهمية واضحة، مشيرًا إلى أنّ هناك بعض الملاحظات على النشاط العقاري. وقال إنّ من بين عيوب القطاع وجود أكثر من طرف يدّعي مسؤوليته عن الشأن العقاري، وبالتالي يتعيّن بحث مثل هذه المشكلات والعمل على حلّها بهدف تطوير أداء القطاع بشكل أفضل.
وأضاف الكلباني أنّه للعمل على حل بعض القضايا المتعلقة بالقطاع العقاري، فإنّه يتعيّن فرض المزيد من الرقابة؛ حيث إنّ العقاريين يعانون من غياب جهة تتابع الشأن العقاري ومحاسبة تلك الأطراف المخلة بأساسيّات الوساطة العقارية وغيرها من القضايا. وحول ضرورة توظيف العمانيين بما لا يقل عن 80% في شركات العقارات حسب القانون، قال الكلباني إنّه من المفترض أن يكون هناك التزام قانوني وأدبي من قبل هذه الشركات والمؤسسات، لكن للأسف يوجد من يستغل ذلك ويفاقم من أزمة التجارة المستترة.
تلاعب بالأسعار
وأشار أمين عام السجل العقاري إلى المعايير المعتمدة في مجال التثمين العقاري بوزارة الإسكان، وقال إنّ التقييم فيما يتعلق بالأثمان يعتمد أولا على إقرار البائع والمشتري، كما يعتمد على البيع السابق ومقارنته بالبيع الحالي، كما يتم الاستعانة بالخبرات في الوزارة وعدد من المكاتب العقارية المعتمدة. وأوضح أنّه فيما يتعلق بعمليات التلاعب بالأسعار والمسجلة في الوزارة، فإنّ البائع لا تكون له مصلحة في التلاعب بالأسعار، أمّا المشتري فيقوم بذلك تهربًا من دفع رسوم التسجيل في أمانة السجل العقاري، وهي أمور تتم السيطرة عليها من خلال التجربة والخبرة.
وحول المديرية المعنية بالشأن العقاري التي تسعى الوزارة لإنشائها، قال سعادته إنّ المديرية سيكون لها دور فعال فيما يتعلق بالرقابة والتشريعات والمتابعة، وتحديدًا فيما يتعلق بجمعيّات الملاك في المجمّعات السكنيّة التجاريّة، كما ستقوم الدائرة بالاستعانة بمختلف الجهات فيما يتعلق بالأرقام والمعلومات، ومنها أمانة السجل العقاري بالوزارة. أمّا فيما يتعلّق بكوادر المديرية، فقد شدد المخيني على أنّ الوزارة سوف تغذي الجزء الأكبر للمديرية بالموظفين، والذين سوف يتولون مهامها، وتسعى الوزارة إلى إكمال هذا الجانب فيما يتعلق بالموارد البشرية وغيره. ومضى أمين السجل العقاري يقول إنّ مشروع حساب الضمان هو محط اهتمام الحكومة نظرًا لأهميته الكبيرة، وبالفعل تمّ وضع مشروع قانون حساب الضمان، سواء كان للمجمعات السكنية المتكاملة أو غير المتكاملة، لافتا إلى أنّ المشروع في طور المراجعة النهائية، ومن المؤمل أن يرى النور خلال الفترة المقبلة، ليعزز الأمان والاستقرار للمشتري والمطور.
وأوضح أنّ الوزارة طبقت نظام الملكية الإلكترونية، وجميع الملفات العقارية ستكون مدخلة في النظام؛ حيث يجري العمل على إدخالها جميعًا في مختلف المحافظات.
الثقافة العقارية
وينتقل البرنامج إلى الحديث عن تثقيف وتوعية المجتمع والمستثمرين بأهميّة التعامل مع الوسطاء العقاريين المرخص لهم؛ حيث قال سعادة المهندس محمد البوسعيدي إنّ تعزيز ثقافة المجتمع في هذا الجانب أمر بالغ الأهميّة، موضحا أنّ من يدخل السوق لأول مرّة يتعرّض للكثير من الاستغلال. وأشار إلى أنّ من بين أهداف الجمعيّة رفع ثقافة المواطنين والمستثمرين، فالمجتمع في نهاية الأمر يسهم بدور في استقرار السوق العقاري، حيث إنّ التعامل مع الوسطاء العقاريين المرخص لهم يساهم في تعزيز استقرار السوق. وأوضح أنّ بعض المستثمرين يلجأون لوسطاء عقاريين وافدين في إدارة عقاراتهم واستثماراتهم، داعيًا إلى ضرورة إعادة النظر في هذا الأمر، قائلا إنّ الأولى بالعمل هو الشباب العماني النشط. وزاد أنّ هناك مجموعة من المكاتب العقارية المؤهلة، وتحمل أسماء لامعة وكبيرة في السوق وتدار من قبل عمانيين وتحقق نجاحات كبيرة. وأكد البوسعيدي أنّ المسؤولية مشتركة بين كافة الجهات لتعزيز عمل الشباب العماني الطموح في القطاع العقاري، وكذلك تنظيم السوق العقاري.
وتابع البوسعيدي أنّ العديد من أصحاب مكاتب الوساطة العقارية غير المرخصة، يقومون بتداول العقارات ويرفعون سعره بأنفسهم؛ حيث إنّهم يسعون للربح السريع وجني أكبر قدر من العمولات، والكثير منهم غير عمانيين، وآخرون عمانيون غير متفرغين لهذه المهنة. وأوضح أنّ المكتب العقاري المرخص له يهتم بأن ينمو السوق العقاري بشكل طبيعي؛ لا أن تتوالى المضاربات ثم ينهار السوق، مشيرًا إلى أنّ المكتب المرخص لديه مصاريف تشغيلية وموظفين ويهمه استقرار السوق حتى يتمكن من العمل فيه. وقال إنّ أهم بند في قانون الوساطة العقارية- وهو ما لم يتم تفعيله- هو الحصول على ترخيص لمزاولة المهنة، وعدم السماح لغير المرخص لهم بممارسة المهنة والعمل في السوق، على غرار سوق مسقط للأوراق المالية. ويؤكد البوسعيد أنّ الأولوية في هذا الصدد أن يتوجه المواطن أو المستثمر إلى المكاتب العقارية المختلفة حتى يتأكد من مصداقية المكتب العقاري، ويضم موقع الجمعية العقارية الإلكتروني أسماء المكاتب العقارية المسجلة في الجمعيّة.
وساطة "دخيلة"
ويعرج البرنامج بعد ذلك للحديث عن ارتفاع أسعار الأراضي والعقارات رغم المخاطر الكبيرة، قال المنذري إنّ تجارة العقارات والوساطة من القطاعات التي يسهل العمل بها، كما أنّ العمولة التي يجدها الوسيط من هذه العمليات لا تخضع للمراقبة والمتابعة السنوية مثل الإيجارات، وكذلك التثمين وغيره من الخدمات. وبين أن الأمر لا يعدو كونه وساطة بين مشترٍ وبائع، بحيث يأخذ الوسيط عمولته في حال إتمام الصفقة ثم ينتهي الأمر. وأشار إلى أنّ هذه النقطة تستلزم تنظيم القطاع العقاري، حيث إنّ الوسيط لا يجب أن يهتم بالحصول على العمولة وحسب، بل عليه أن يحفظ حقوق البائع والمشتري، لافتا إلى أنّ المشكلة تكمن في أنّ أغلب الوسطاء غير مرخص لهم.
وشدد المنذري على أنّه على الرغم مما سبق، فإنّ السوق يشهد نموًا مستمرًا، من حيث إقامة المشاريع وارتفاع الطلب على الإيجارات، واللافت أنّ السوق يأخذ مسارًا تصاعديًا طبيعيًا. وأكّد أنّه لا يمكن الوصول إلى مرحلة التطوير العقاري ما لم يتم تنظيم السوق العقاري؛ حيث يجب توفير حساب الضمان، لضمان حق المستثمر والمشتري.
وزاد أنّ الأنظار بدأت في التوجه صوب محافظة الظاهرة خلال السنوات الأخيرة؛ حيث ازداد الانتعاش في المنطقة بفضل امتداد شريان الطرق الحديثة، وباتت هناك الآن 4 طرق رئيسية تتجه من ولايات محافظة الباطنة إلى الظاهرة، كما تحتضن الظاهرة الطريق الرابط بين عبري والسعودية، والذي تتجه إليه الأنظار الآن، مما سيكون له أثر كبير في انتعاش السوق خلال الفترة المقبلة. وتابع أنّ اهتمام الحكومة بتعزيز البنية الأساسية في المحافظة، يزيد من التوقعات المستقبلية الإيجابية للسوق، ودعا المستثمرين والمطورين العقاريين إلى إيلاء مزيد من الاهتمام بالمحافظة على نحو متزايد.
وبين المنذري أنّ غرفة تجارة وصناعة عمان أسهمت بدور بارز خلال السنوات الأخيرة المتعاقبة في تنظيم السوق العقاري في كافة المحافظات، بجانب قيام الجمعيّة العقاريّة- بالتعاون مع الغرفة- بتنظيم بعض البرامج التدريبية للشباب العامل في القطاع.
